Prodej nemovitosti po zemřelém: co je potřeba vědět

Kdy se dá zděděná nemovitost prodat

Dědické řízení vede jako soudní komisař notář, kterého pověří soud (§ 100 zákona č. 292/2013 Sb.). Na konci soud potvrdí, kdo dědictví nabyl, a podle toho se dědicové zapíšou do katastru. Pak se nemovitost prodává běžnou cestou — se stejnými smlouvami, úschovou a vkladem jako jakýkoli jiný prodej, viz Prodej krok za krokem.

Během řízení dědicové pozůstalost jen spravují (§ 1677 a § 1678 občanského zákoníku). Prodat ještě před jeho koncem lze jen výjimečně: soud to může povolit dědici, jehož dědické právo je jasně prokázané, pokud souhlasí ostatní spoludědicové a další oprávnění (§ 1680).

Než podepíšete kupní smlouvu, ověřte si v Nahlížení do katastru, že jste jako vlastníci opravdu zapsaní.

Když je dědiců víc

• Dohoda v řízení — dědicové se mohou před soudem dohodnout o rozdělení pozůstalosti, třeba že nemovitost připadne jednomu a ostatní dostanou vyrovnání (§ 1695). Prodej je pak jednodušší.
• Spoluvlastnictví — zdědí-li nemovitost víc lidí společně, prodávají ji všichni spoluvlastníci, nebo každý svůj podíl.
• Předkupní právo — prodává-li dědic svůj podíl do šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví, mají k němu ostatní spoluvlastníci předkupní právo. Neplatí to při převodu na jiného spoluvlastníka, manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé (§ 1124 občanského zákoníku).

Dluhy a zástava

• Dluhy zůstavitele — dědic, který si v řízení vyhradil soupis pozůstalosti, platí dluhy jen do výše ceny nabytého dědictví; bez výhrady soupisu je platí v plném rozsahu (§ 1704 a § 1706 občanského zákoníku).
• Zástava — zástavní právo s nemovitostí přechází na dědice. Co na nemovitosti vázne, zjistíte v katastru; při prodeji se zástava obvykle vyplatí z kupní ceny přes úschovu.

Daň z příjmů při prodeji zděděné nemovitosti

Pro zděděnou nemovitost platí stejné podmínky osvobození jako pro jakoukoli jinou — shrnuje je rada v poradně. Dědictví po rodičích, prarodičích, dětech nebo po manželovi má ale jednu výhodu: do desetileté lhůty se vám započítá i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel (§ 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů).

Když tedy rodiče vlastnili dům třicet let, lhůta je splněná hned a nemusíte s prodejem čekat. U dědictví po sourozenci nebo vzdálenějším příbuzném se doba zůstavitele nezapočítává. Konkrétní případ ověřte s daňovým poradcem.

Vyklizení a příprava

• Věci po blízkém patří do dědictví — než se dům vyklidí, domluvte se s ostatními dědici, co si kdo nechá.
• Energie a služby — odběrná místa je potřeba převést nebo ukončit; dodavatelé k tomu obvykle chtějí úmrtní list nebo usnesení o dědictví.
• Podklady k prodeji — nabývacím titulem je usnesení o dědictví. Co dalšího připravit, je v kontrolním seznamu.
• Stav nemovitosti — po letech bez údržby často chce opravu. Jestli opravit, nebo prodat jak stojí, řeší průvodce Rekonstrukce před prodejem.

S čím pomůžeme

Dědictví je náročné období i bez nemovitosti. Vezmeme z vašich rukou, co jde: ocenění, vyklizení a úklid po dohodě dědiců, případné opravy vlastními řemeslníky a prodej se smlouvami a úschovou — u vhodných nemovitostí i výkup.